Kündigung von Mietverhältnissen

Hier informiere ich Sie über aktuelle Entwicklungen zum Thema “Mietrecht”.

Kündigung von Mietverhältnissen

entry_03Vermieter und Mieter sind sich bei Beginn des Mietverhältnisses vielfach darüber einig, dass dieses möglichst lange andauern soll. Dann aber zeigt sich – oft schon nach kurzer Zeit – dass die Chemie mit dem Vertragspartner nicht mehr stimmt oder aus sonstigen Gründe die Beendigung des Mietverhältnisses gewollt ist. Im Zusammenhang mit der Kündigung werden in der Praxis viele Fehler gemacht. Daher hier ein Überblick über die wichtigsten gesetzlichen Regelungen:

 

  1. Bei der Geschäftsraummiete ist die Rechtslage relativ einfach:
  2. a) Sowohl Mieter als auch Vermieter können mit einer Frist von sechs Monaten zum Quartalsende kündigen, § 580 a Abs. 2 BGB. Eine hiervon abweichende vertragliche Vereinbarung ist zulässig.
  3. b) Die fristlose Kündigung bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ist nach der gesetzlichen Regelung insbesondere dann möglich, wenn der Vermieter dem Mieter den vertraglichen vereinbarten Gebrauch nicht gewährt, der Mieter die Mietsache durch Sorgfaltspflichtverletzung gefährdet oder sie unbefugt Dritten überlässt und auch im Falle des Zahlungsverzuges, § 543 BGB.
  4. Bei Wohnraummiete ist die Rechtslage um einiges komplizierter:
  5. a) Der Mieter kann, auch ohne Angabe von Gründen, mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen, § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB.

Die gleiche Kündigungsfrist gilt zunächst auch für den Vermieter. Für ihn verlängert sie sich nach fünf Jahren auf sechs Monate zum Monatsende und nach acht Jahren auf neun Monate zum Monatsende, § 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB.

Ist die Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet, so z. B. während einer längeren Reise des Vermieters, bis zur Fertigstellung eines Neubaus oder für Saisonarbeiter, so ist eine Vereinbarung einer kürzeren Kündigungsfrist zulässig, § 573 c Abs. 2 BGB. Eine weitere Ausnahme gilt für den Fall, dass der Wohnraum ein Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und möbliert vermietet wird (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Hier ist eine Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende zulässig, § 573 c Abs. 3 BGB.

  1. b) Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter setzt – neben der Einhaltung der Kündigungsfrist – stets das Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus, d. h. also einen Kündigungsgrund. Ausdrücklich ausgeschlossen hat der Gesetzgeber eine Kündigung durch den Vermieter zum Zwecke der Mieterhöhung, § 573 Abs. 1 BGB. Das Gesetz nennt im Wesentlichen drei Kündigungsgründe: Eine erhebliche schuldhafte Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter, den Eigenbedarf des Vermieters für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes und schließlich die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses, § 573 Abs. 2 BGB. Bei Vorliegen dieser Kündigungsgründe kann der Vermieter unter Einhaltung der vorgenannten Kündigungsfristen ordentlich kündigen.

Das Vorliegen eines Kündigungsgrundes ist nicht erforderlich, wenn der Vermieter im selben Haus wohnt und sich in diesem nicht mehr als zwei Wohnungen befinden, § 573 a BGB. Die Kündigungsfrist verlängert sich hier um drei Monate.

  1. c) Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit für beide Seiten, das Mietverhältnis fristlos – also ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist – zu kündigen. Erforderlich ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes, der das Abwarten bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar macht, § 543 Abs. 1 BGB. Ein solcher wichtiger Grund für eine Kündigung durch den Mieter liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter ihm den vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjektes nicht gewährt, § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB oder wenn aufgrund der Beschaffenheit des Wohnraums eine erhebliche Gefährdung seiner Gesundheit zu befürchten ist, § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Vermieter kann insobesondere dann fristlos kündigen, wenn der Mieter das Mietobjekt erheblich gefährdet oder unberechtigt einem Dritten überlässt. Auch das nachhaltige Stören des Hausfriedens durch den Mieter kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigten, § 569 Abs. 2 BGB. Der häufigste Fall in der Praxis für eine fristlose Kündigung ist der Zahlungsverzug des Mieters, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

 

  1. d) Schließlich sind bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen noch diverse Formvorschriften zu beachten. Beispielsweise muss die Kündigung schriftlich erfolgen, § 568 Abs. 1 BGB. Auch sind die Kündigungsgründe des Vermieters im Kündigungsschreiben anzugeben, § 569 Abs. 3 BGB und § 573 Abs. 3 BGB.

Bei der Wohnraummiete sind Vereinbarungen, die von den beschriebenen gesetzlichen Regelungen abweichen, zum Nachteil des Mieters in der Regel unwirksam.

Ob eine Kündigung den vorgenannten Anforderungen genügt, hat oftmals das Gericht zu entscheiden. Eine außergerichtliche Einigung mit der anderen Seite durch einen Mietaufhebungsvertrag ist stets die beste aller Lösungen. Gelingt dies nicht, ist aufgrund der komplizierten Rechtslage vor Ausspruch der Kündigung die kompetente Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht dringend zu empfehlen.