AUFGEPASST BEI DER MIETERHÖHUNG

Viele Vermieter kennen diese Situation: Obwohl überall von Mietpreissteigerungen die Rede ist, bezahlen ihre Mieter schon seit längerer Zeit unveränderte Miete. Deshalb versuchen die Vermieter, die Miete zu erhöhen und erleben hierbei oft böse Überraschungen.

1. Unproblematisch sind in der Regel Mieterhöhungen, wenn im Wohnraummietvertrag eine Staffelmiete vereinbart ist, d. h. das Ansteigen um einen konkreten Betrag jeweils nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums, § 557 a BGB. Vergleichbar ist die Situation bei formwirksamer Regelung einer Indexmiete, d. h. der Koppelung der Miethöhe an den Preisindex für Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, § 557 b BGB.
2. Fehlt es jedoch an einer solchen wirksamen Regelung im Mietvertrag, können die Mieten nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, alle drei Jahre um maximal 20 %. Eine einseitige Mieterhöhungserklärung des Vermieters ist nicht ausreichend. Vielmehr muss der Mieter diesem Mieterhöhungsverlagen zustimmen, § 558 b BGB. Ist der Mieter hierzu nicht bereit, bleibt dem Vermieter nur der Gang zum Gericht.
3. a) Hierbei zu beachten sind zunächst einmal zahlreiche Formalien: Neben einer Erklärung des Mieterhöhungsverlangens in Textform und einer ausführlichen Begründung, die eine nachvollziehbare Berechnung der neuen Miete erfordert (§ 558 a BGB), sind Fristen einzuhalten: Dem Mieter ist mitzuteilen, dass er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Erhalt des Erhöhungsschreibens schuldet. Hat der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsschreibens zugestimmt, muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten vor Gericht diese Zustimmung einklagen, § 558 b BGB.
4. b) Gesetzgeber und Gerichte stellen an Mieterhöhungsverlagen hohe inhaltliche Anforderungen. Selbst wenn für jedermann offenkundig ist, dass die gezahlten Mieten weit hinter den ortsüblichen Mieten zurückbleiben, wird den Vermietern hier eine aufwendige Begründung abverlangt.

Da Mietspiegel in der Regel nur für Großstädte bestehen, bleiben in ländlicher Gegend oftmals nur die Benennung von drei konkreten Vergleichsobjekten oder das Einholen eines Mietwertgutachten eines Sachverständigen.

Bei den herangezogenen Vergleichsmieten müssen die betreffenden Wohnungen direkt vergleichbar sein in Bezug auf Lage, Größe, Anzahl der Zimmer, Baujahr, Renovierungszustand, energetische Ausstattung, etc. Für den Vermieter als Privatperson ist es oftmals problematisch, an derartige Informationen überhaupt heranzukommen. So wird dann auch in der Praxis die Vergleichbarkeit von Mieterseite regelmäßig in Frage gestellt.

Sachverständigengutachten sogenannte Mietwertgutachten müssen sich grundsätzlich auf die konkrete Wohnung beziehen, d. h. der Sachverständige muss in der Regel diese Wohnung auch besichtigt haben. Ausnahmen gibt es lediglich bei Wohnanlagen mit Wohnungen gleichen Typs (also von gleicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit etc.). Nicht ausreichend sind beispielsweise von der betreffenden Gemeinde eingeholte Sachverständigengutachten über die gezahlten Mieten der Gemeinde.

Ein derartiges Mietwertgutachten eines Sachverständigen kostet in der Regel ca. EUR 2.000,00. In der Regel sind Vermieter aus wirtschaftlichen Gründen nicht bereit, diesen Betrag aufzuwenden, der in keinem Verhältnis zum zulässigen Mieterhöhungsbetrag steht.

3. Schließlich gibt es die Möglichkeit, die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen am Mietobjekt auf den Mieter umzulegen (§ 559 BGB).

Allerdings gilt dies nur für tatsächliche Modernisierungen, d. h. für bauliche Veränderungen, die z. B. zur Energieeinsparung führen oder den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen. Die reinen Erhaltungsmaßnahmen, also Baumaßnahmen zur Instandhaltung der Mietsache, sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen und können nicht auf Mieter umgelegt werden.

Die vorgenannten Ausführungen gelten übrigens nicht für Geschäftsraummieten.

Abschließend ist festzustellen, dass die strengen inhaltlichen und formalen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlagen in der Praxis oftmals dazu führen, dass die Vermieter von Wohnraum ihren Anspruch auf Mieterhöhung nur bei unverhältnismäßigem zeitlichen und/oder wirtschaftlichen Aufwand nicht durchsetzen können.