SCHUTZ DER MIETER WIRD WEITER AUSGEBAUT

Der Schutz von Mietern – insbesondere von Wohnraum – wird in den neuen gesetzlichen Änderungen zum Miet- und Maklerrecht erheblich erweitert.

Das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei Wohnungsvermittlung“ (Mietrechtsnovellierungsgesetz) vom 21.04.2015 ist am 01.06.2015 in Kraft getreten.

Zum Einen wurde hier die “Mietpreisbremse” eingeführt. Die Bayrische Staatsregierung hatte in der sogenannten Mietpreisbremseverordnung vom 14.07.2015 zunächst 144 Städte und Gemeinden festgelegt, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Ein derartiger “angespannter Wohnungsmarkt” wurde im Landkreis Miesbach für die Gemeinden Holzkirchen, Irschenberg, Miesbach, Otterfing, Valley und Waakirchen festgestellt. Bayernweit sind sämtliche größeren Städte sowie aus den Landkreisen jeweils einzelne Gemeinden in der Verordnung genannt.

Bereits wenige Monate später hat die Staatsregierung nun eine neue Festlegung der betroffenen Kommunen vorgenommen, die ab dem 01.01.2016 gelten soll. Im Landkreis Miesbach unterfällt künftig zusätzlich auch die Gemeinde Kreuth den strengen Vorschriften. Demgegenüber zählt die Gemeinde Valley nicht mehr hierzu.

Insgesamt wurden in die geänderte Verordnung neun weitere Kommunen mitaufgenommen, für welche die neuen Mieterschutzregelungen Anwendung finden. 16 von den ursprünglich 144 festgelegten Gemeinden fallen nun nicht mehr hierunter.

Das Mietrechtsnovellierungsgesetz erweitert die Vorschriften über die Miete um das Unterkapitel 1 a. Die neuen Regelungen zur Dämpfung des Mietanstiegs in angespannten Wohnungsmärkten finden sich unter den §§ 556 d – 556 g.

Kommt die Mietpreisbremse zur Anwendung, darf beim Abschluss eines Wohnungsmietvertrags die zulässige Miete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um maximal 10 % übersteigen. Zugrunde liegt die Erwägung des Gesetzgebers, dass vor allem einkommensschwächere Haushalte, aber inzwischen auch Durchschnittsverdiener immer größere Schwierigkeiten haben, in den betroffenen Gebieten eine für sie noch bezahlbare Wohnung zu finden. Ausgenommen von der gesetzlichen Beschränkung der Miethöhe sind Wohnungen, die zum 01.06.2015 zu einer höheren als der jetzt zulässigen Miete vermietet waren. Der Vermieter darf in diesem Fall auch mit einem Nachfolgemieter die zuvor vereinbarte Miete verlangen. Nicht von der Mietpreisbremse betroffen sind darüber hinaus unter bestimmten Voraussetzungen Neubauwohnungen und umfassend modernisierter Wohnraum.

Zum Anderen ist das Gesetz auch in Bezug auf Maklergebühren künftig noch mieterfreundlicher. Nach dem sogenannten “Bestellerprinzip” sind die Provisionen für Wohnungsvermittler von demjenigen zu bezahlen, der die Leistung des Maklers bestellt. Dies sind in der Regel die Vermieter. Maklern ist es nach der neuen Regelung untersagt, vom Wohnungssuchenden eine Provision zu verlangen. Eine Ausnahme gilt nur für den Fall, dass der Makler ausschließlich im Auftrag des Mieters eine Wohnung gesucht und auch gefunden hat.

Klarzustellen ist, dass das Bestellerprinzip nur für Mietverhältnisse gilt. Wird eine Immobilie verkauft, so kann der Makler auch weiterhin sowohl mit dem Käufer, als auch mit dem Verkäufer einen provisionspflichtigen Vertrag abschließen.

Die Höhe der Maklerprovision bleibt im Übrigen von der neuen gesetzlichen Regelung unberührt, d. h. sie darf zwei Monatskaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer nicht übersteigen.

Auf die Vermietung von Gewerbeflächen ist diese neue Regelung nicht anwendbar.

Sowohl die Mietpreisbremse, als auch das Bestellerprinzip in Bezug auf Maklergebühren haben in der Praxis erhebliche Auswirkungen. Natürlich werden Vermieter und Immobilienmakler versuchen, durch “kreative Auslegung” auch weiterhin ihre Interessen zu wahren. Gerade die schon beim Gesetzgebungsverfahren heftig umstrittene Mietpreisbremse wird zu erheblichen Auslegungsproblemen führen. Wie sich die Gerichte hierzu positionieren, bleibt abzuwarten. Die ersten richtungsweisenden Gerichtsentscheidungen hierzu werden im kommenden Jahr erwartet.