DIE MIETRECHTSREFORM 2013

Zum 01.05.2013 trat das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft (veröffentlicht in BGBl 13,434). In dem zweieinhalbjährigen Gesetzgebungsverfahren wurden hitzige Debatten über teilweise vollkommen neue Rechtsmaterien geführt. Die wesentlichen Änderungen des Mietrechts sind im Folgenden dargestellt. Im Anschluss daran haben Sie die Möglichkeit, die synoptische Gegenüberstellung der alten und neuen Gesetze im Wortlaut aufzurufen.

Das Änderungsgesetz enthält mehrere Regelungskomplexe. Zunächst einmal soll es nach der Intention des Gesetzgebers einen Beitrag zum Klimaschutz sowie zur Energiewende leisten, indem es Anreize zur energetischen Modernisierung des Wohnraumbestandes schafft. Erstmals werden darüber hinaus gesetzliche Regelungen zur gewerblichen Wärmelieferung, dem sogenannten Contracting, geschaffen. Des weiteren will der Gesetzgeber dem immer häufiger auftretenden “Mietnomadentum” entgegentreten. Auch gibt es Neuerungen beim Kündigungsschutz. In letzter Minute wurde noch eine Senkung der sogenannten Kappungsgrenzen bei Mieterhöhungen in Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist, mitaufgenommen.

1. Erstmals wird der Begriff der energetischen Modernisierung vom Gesetzgeber definiert. Gemäß § 555 b BGB handelt es sich hierbei um bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird. Gemeint sind Modernisierungsmaßnahmen wie z. B. die Warmwasserbereitung durch Solarenergie oder die Dämmung der Außenfassade. Modernisierungsmaßnahmen an vermieteten Immobilien führen zu Belastungen und Vorteilen. Diese sollen durch das neue Gesetz ausgewogen zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden.

• Sind Baumaßnahmen zur energetischen Modernisierung – z. B. die Dämmung der Gebäudehülle – mit Beeinträchtigungen wie Baulärm verbunden, darf der Mieter für einen Zeitraum von drei Monaten aus diesem Grund die Miete nicht mindern (§ 536 Abs. 1 a BGB). Demgegenüber verbleibt es bei anderen Modernisierungsarbeiten, die nichts mit Energieeinsparung zu tun haben, beim bisherigen Minderungsrecht.

• Wie schon bisher, kann der Vermieter jährlich maximal 11 % der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen. Erstmals ausdrücklich gesetzlich klargestellt wird, dass Kosten für Erhaltungsaufwendungen nicht zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung führen dürfen (§ 559 Abs. 2 BGB). Die gegebenenfalls in Abzug zu bringenden Instandhaltungskosten dürfen vom Vermieter geschätzt werden.

• Baumaßnahmen, die sich zwar klimaschützend auswirken, für den Mieter aber nicht zu Vorteilen führen – wie z. B. Photovoltaikanlagen, deren Strom dem öffentlichen Stromnetz zufließen -, muss der Mieter zwar dulden. Diese Maßnahmen führen jedoch nicht zu einem Recht auf Mieterhöhung.

• Der Mieter hatte nach der alten Gesetzeslage die Möglichkeit, den Beginn von Modernisierungsarbeiten zu verzögern, indem er sich auf eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte der Mieterhöhung durch Umlage der Modernisierungskosten berief. Nach der neuen Regelung (§ 555 d Abs. 2 Satz 2 BGB) wird diese Härtefall-Diskussion nun – unabhängig von der Durchführung der Baumaßnahmen – verlagert auf das sich anschließende Mieterhöhungsverfahren. Dies führt für den Vermieter zu einer erhöhten Planungssicherheit vor und in der Bauphase.

• An die Begründungspflicht des Vermieters bei der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen werden künftig keine überzogenen Anforderungen mehr gestellt. In der Vergangenheit wurden hier von der Rechtsprechung kostenintensive Sachverständigengutachten gefordert. Jetzt kann der Vermieter sich beispielsweise bei der Darstellung der Wärmeleitfähigkeit alter Fenster, die er austauschen möchte, auf anerkannte Pauschalwerte berufen (§ 555 c Abs. 3 BGB).

• Im Zusammenhang mit Mieterhöhungen spielen die ortsüblichen Vergleichsmieten eine entscheidende Rolle. Künftig soll hier die energetische Ausstattung und Beschaffung berücksichtigt werden (§ 558 Abs. 2 BGB).

2. Contracting bedeutet gewerbliche Wärmelieferung durch spezialisierte Unternehmen. Vorteil hiervon ist das Sparen bzw. effizientere Nutzen von Energie. Der vom Vermieter beauftragte Wärmelieferant investiert vielfach in eine sparsamere Heizungsanlage oder liefert Wärme aus einem Wärmenetz, z. B. einem Blockheizkraftwerk. Das neue Gesetz regelt nun die Umlagemöglichkeit dieser Contracting-Kosten als Betriebskosten auf den Mieter (§ 556 c BGB). Klargestellt ist, dass bei bestehenden Mietverhältnissen die Umstellung von der Umlage der bisherigen Heiz- und Warmwasserkosten auf die Contracting-Kosten für den Mieter kostenneutral sein muss. Darüber hinaus ist die Umstellung dem Mieter gegenüber rechtzeitig anzuzeigen.
3. Durch neue Verfahrensregelungen soll der Vermieter effektiver gegen sogenannte Mietnomaden vorgehen können:

• Künftig sollen die Gerichte Räumungsstreitigkeiten vorranging und schneller behandeln als andere Zivilprozesse (§ 272 Abs. 4 ZPO).

• Wird ein Mieter zusätzlich zum Räumungsanspruch auch noch wegen einer Geldschuld verklagt, kann das Gericht ihn verpflichten, für das während der Prozessdauer auflaufende Nutzungsentgelt Sicherheit (z. B. durch Hinterlegung oder Bürgschaft) zu leisten (§ 283 a ZPO). Missachtet der Mieter diese Anordnung, kann der Vermieter im einstweiligen Rechtsschutz schneller als bisher einen Räumungstitel erwirken (§ 940 Abs. 3 ZPO).

• Die bisher schon vielfach praktizierte “Berliner Räumung” wird erstmals gesetzlich normiert (§ 885 ZPO). Bei der klassischen Zwangsräumung im Wege des Wegschaffens und Einlagerns der Gegenstände in der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher werden vom Vermieter zumeist hohe Vorschüsse angefordert. Bei der “Berliner Räumung” wird dem Mieter nur der Besitz an der Wohnung genommen, in der Regel durch das Austauschen der Türschlösser. Der Vermieter haftet für die zurückgelassenen Gegenstände nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit.

• Dem bisher bei räumungsunwilligen Mietern beliebten Trick, eine Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher durch einen dem Vermieter bislang unbekannten Untermieter zu verhindern, wird nun entgegengetreten. Künftig kann der Vermieter im einstweiligen Verfügungsverfahren kurzfristig einen Räumungstitel auch gegen unberechtigte Untermieter erlangen (§ 940 Abs. 2 ZPO).

4. Auch in Bezug auf die Kündigung von Mietverhältnissen gibt es Neuerungen.

• Der Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen wird erweitert. Die bisher beliebte Umgehungsmöglichkeit, wonach einzelne Gesellschafter der die Immobilie erwerbenden Personengesellschaft (z. B. GbR) noch vor der Umwandlung Mietverhältnisse wegen Eigenbedarfs kündigen, um den Kündigungsschutz auszuhebeln, gibt es künftig nicht mehr (§ 577 a Abs. 1 a BGB).

• An anderer Stelle werden die Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter erweitert: Ist der Mieter mit einer Kautionszahlung von zwei Monatsmieten in Verzug, darf der Vermieter – auch ohne Abmahnung – fristlos kündigen (§ 569 Abs. 2 a BGB).

5. In wohnungsknappen Ballungsräumen können Mieterhöhungen künftig erschwert werden. Durch Rechtsverordnungen können die Bundesländer die Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % absenken (§ 558 Abs. 3 BGB).

Zwölf Jahre nach der umfassenden Mietrechtsreform von 2001 versucht der Gesetzgeber, die Mietgesetze an weitere technische und gesellschaftliche Entwicklungen anzupassen. Auch sollen die Möglichkeiten für Mieter oder Vermieter eingeschränkt werden, die Gesetzeslage durch beliebte Umgehungstricks auszuhebeln. Es bleibt abzuwarten, wie wirksam die Gerichte bei der Umsetzung der gesetzlichen Neuerungen vorgehen werden. Bei Unsicherheit darüber, ob und wie die neuen Regelungen im Einzelfall anzuwenden sind, ist die kompetente Beratung durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht auch künftig unerlässlich.

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